Бизнес Минск

Ежемесячное падение цен стало определенной тенденцией, причем иногда за месяц стоимость квартиры снижалась сразу на несколько тысяч долларов. Как уверяют многие эксперты, цены и дальше будут падать и к осени, по всей видимости, достигнут своего дна.

Если опираться на данные портала realt.by, на начало июня стоимость однокомнатной квартиры в столице составила в среднем 52,1 тысячи долларов (упала за весну на 7 тысяч), двухкомнатной – 72,8 тыс. (с начала марта снизилась на 12,5 тыс.), «трешки» – 98,3 тыс. (упала на 17,6 тыс.), четырехкомнатной – 120 тыс. (стала меньше на 20,3 тыс.). В целом за весну квартиры в Минске подешевели почти на 12 тыс. долларов, а с начала года – так и вовсе на 24,5 тысячи.

Что же касается количества реальных сделок куплипродажи, то за весенний период произошло некоторое снижение покупательской активности. К примеру, по данным Национального кадастрового агентства, за апрель текущего года число подобных сделок в столице составило 665, что на 80 ниже, чем в марте (745 договоров купли-продажи), и на 130 меньше, чем за апрель прошлого года (795 сделок).

Изменилась политика и в секторе коммерческой недвижимости: участники этого рынка решили взять тайм-аут, чтобы расставить приоритеты на ближайшее время. В фазе регрессии, по мнению специалистов, находится рынок торговой недвижимости, и вряд ли в обозримом будущем он сдвинется с мертвой точки.

Прокомментировать подробнее ситуацию на рынке жилой и коммерческой недвижимости и дать свои прогнозы относительно того, что будет происходить в данном секторе осенью, «Е:Недвижимость» попросила экспертов.

Андрей АЛЕШКИН, директор ИООО «Коллиерз Интернешнл»:
– Лето наложит определенные коррективы на рынок торговой недвижимости: пора отпусков, поэтому данный сектор будет стоять. Ставки аренды, по всей вероятности, сохранятся на том же уровне, что и в апреле-мае. На рынке будут задействованы отдельные игроки, однако это не станет тенденцией. В сентябре ставки будут вынуждены упасть, однако не думаю, что больше, чем на 10%. Выбора у арендатора нет: если бы в центре находилось несколько десятков бизнес-центров, то ситуация, естественно, была бы другой. Поэтому вполне возможно, что осенью арендодатели снизят ставки, для того чтобы просто заманить людей, а затем повысят их обратно.

Тимофей КУЗЬМИНИЧ, магистр экономических наук, эксперт рынка недвижимости:
– Сейчас наступает сезон отпусков, поэтому летом спрос, как правило, резко замирает. В сентябре-октябре произойдет оживление. Что будет происходить в этом году, сказать сложно, однако тенденция прошлых лет скорее всего сохранится. Сейчас предложение очень насыщенно, поэтому начатые объекты скорее всего будут достраиваться только в запланированных объемах. Возведение новых жилых зданий, думаю, пока не предвидится. К осени цены на жилую недвижимость, по моим прогнозам, должны упасть на 5–10%. Эта же тенденция затронет и рынок вторичного жилья.

Следует констатировать, что рынок коммерческой недвижимости сейчас стоит и, пожалуй, будет стоять и осенью. Коммерческие объекты нынче не востребованы, серьезных предложений нет. Застройщики хоть и снизили цену в бизнес-центрах с 2,5 до 2 тысяч долларов, однако ситуация по-прежнему остается на том же уровне. Если к концу года стабилизационные процессы не возобновятся, ничего нового не произойдет. Спрос на эту недвижимость небольшой, поэтому владельцам придется снижать на нее цены либо выживать за счет аренды. Многие застройщики сегодня плачут, что невозможно продать объекты выше себестоимости. Проблема здесь заключается в том, что люди не хотят улучшать организацию строительства, его качество. Поэтому те, кто строил плохо, вынуждены сегодня продавать объекты ниже себестоимости.

Екатерина МИСЬКО, руководитель департамента развития управляющей компании «Инком Проперти»:
– Сегодня на рынке коммерческой недвижимости цены как в готовых объектах, так и в долевом строительстве практически сравнялись. Более того, сейчас все чаще появляются предложения по 1700 долларов за квадратный метр, что раньше было просто фантастически низкой ценой. Летом привлечь дольщиков будет проблематично, поэтому строительство остановится. Спрос будет очень низким, и потому приобрести площадь для любого назначения станет достаточно просто. А вот привлечь дольщиков будет тяжело, потому что банковские кредиты выдаются под совершенно невыгодные условия. К примеру, вы берете кредит под 12% годовых, а затем пересчитываете всю сумму выплат с комиссией и прочими издержками, и у вас выходит уже не 12%, а все 80% переплаты. Поэтому кредит невыгодно брать именно под коммерческую недвижимость, чего нельзя сказать о жилищном строительстве.

Цена продаж опустится у тех, кто все это время удерживал высокую планку. Те же, кто подвинул ее ранее, вряд ли пойдут на компромисс сейчас и, вероятно, не станут снижать стоимость. А вот рынок аренды более гибкий: здесь уже на стадии переговоров начнется изменение цен. Однако опять же ставки аренды будут двигаться в зависимости от объекта, его месторасположения. Зачем, скажем, арендаторам снимать на окраине города площадь на 5% дешевле, чем в центре? И все же процентное снижение по аренде произойдет, хоть и незначительное.

Если говорить о торговой недвижимости, то здесь все проще, ведь достаточно большую роль на этом рынке играет государство. К примеру, заставляет снижать арендные ставки. Хотя так происходит не всегда… Большинство застройщиков констатирует, что сегодня этот рынок находится в основном в вялой стадии проектирования. Многие операторы попросту закрывают свои точки. Особенно тяжело приходится большим торговым центрам. К примеру, цена на освобожденные площади – допустим, магазины – за последнее время упала на 40% по сравнению с прошлым годом. Опять же: предложение есть, а спрос практически нулевой. Думаю, на ближайшие годы торговая недвижимость будет вообще заморожена.

Роман ОСИПОВ, директор департамента инвестиционного консультирования ЗАО «Инвестиционная компания «Юнитер»:
– Какие инвестиции ждет белорусская недвижимость, спрогнозировать достаточно сложно. Лично я не вижу особого интереса у инвесторов, кроме объектов розничной торговли. Особенно это касается продовольственной сети: здесь еще застройщики будут что-то привлекать. Сейчас на нашем рынке достаточное количество площадок, а инвесторов мало, поэтому вероятность привлечения последних довольно низкая. Офисные центры также вряд ли будут проинвестированы.

Определенный смысл вижу разве что в продовольственной логистике. И то только при условии, что это будут небольшие склады – до 10–20 тысяч «квадратов». Однако даже они – случаи единичные. Сейчас новых игроков немного, поэтому оставшиеся инвесторы потихоньку продолжат что-то строить. Еще возможен небольшой приток инвестиций в сферу продажи молока, воды, пивного рынка. Но это также будут небольшие площади – от 5 до 10 гектаров.

В целом инвесторы уже давно переключились на иные секторы, к примеру, на сферу обслуживания, здравоохранение, пищевую промышленность. Поэтому недвижимость сегодня стоит у них в топе заинтересованности, к сожалению, на последнем месте.